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        中國房地產高峰論壇暨《房地產藍皮書》發布會

        發布日期:2019-10     來源:皮書數據庫

        中國社會科學院定于5月14日上午9:30在中冶大廈9層會議室(北京朝陽區曙光西里28號)舉行2018年中國房地產高峰論壇暨《房地產藍皮書》發布會,研討主題為市場轉型與深化住房制度改革。


        以下為發布會文字實錄:


        李春華:

        各位領導、專家學者,和新聞界的朋友們大家上午好。很高興與各位領導、專家學者以及媒體界的朋友們在中國社科院城市發展與環境研究所主辦的2018年中國房地產高峰論壇暨《房地產藍皮書》發布會上見面,讓我們大家共同見證第15本《房地產藍皮書》的最新發布。

        2018-05-14 09:31:26


        李春華:

        首先我介紹一下與會的來賓,排名不分先后,我們最后一致鼓掌。

        中國社科院城市與環境發展所原所長、《房地產藍皮書》顧問牛鳳瑞研究員;

        中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長兼秘書長柴強先生;

        北京大學不動產研究鑒定中心主任、教授馮長春;

        中國人民大學漢青經濟與金融高級研究院副院長陶然教授;

        中國社科院城市競爭力研究中心主任倪鵬飛研究員;

        中國社科院城市發展與環境研究所、綜合決策實驗室主任蘇寧昌(音)教授;

        中國社科院城環所城市經濟室主任李恩平研究員。

        同樣榮幸的是我們請到了著名的學者,社會科學文獻出版社的社長謝壽光教授。

        今天在此我代表中國社科院城市發展環境研究所,受《房地產藍皮書》課題組和全體作者的委托,向參加本次論壇發布會的各位領導、專家、同行以及各位媒體朋友們表示熱烈的歡迎和由衷的感謝,感謝大家前來參會,也感謝你們一直以來對《房地產藍皮書》的關注和支持,中國社科院城市發展與環境研究所自成立以來,堅持科研立所、人才強所、民主辦所、規范治所的方針,形成了城市與區域發展、土地經濟與房地產經濟、房地產經濟可持續發展、氣候變化等優勢學科和重點研究領域。近年來,先后承擔了數十項國家社會基金、自然科學基金、國家科技支撐項目以及我院重大重點課題,承擔并完成國家部委和地方委托課題100多項,與此同時我們也十分重視并且認真組織重要的科研力量,每年編輯出版中國房地產發展報告、中國城市發展報告和應對氣候變化報告三大皮書系列。

        中國房地產發展報告從2003年開始以來,年年都在做。多年以來這個課題組既緊緊跟蹤國家宏觀經濟戰略和政策的調整,又密切關注房地產行業的發展動向,本著客觀、公正、科學的原則,用現狀、事實和數據作支撐,組織專家學者研究政策和行業發展中的問題,有針對性的對歷史、現狀和未來進行深入的分析,合理預測發展的趨勢,同時對一些重要問題提出建議,應該說中國房地產發展報告對我國房地產業的穩定健康發展起到了一定的參考和指導作用,在社會上也取得了良好的反響和一致好評。

        2018-05-14 09:31:40


        李春華:

        黨的十八大報告明確指出,房子是用來住的,不是用來炒的定位。加快建設多主體供給、多渠道保障,租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。這段話精明準確的概括了我國住房制度建設的基本定位、重點任務、發展方向和最終目標。2017年各級政府貫徹落實住房不炒的基本理念,對活躍的房地產市場進行了一系列的政策調控,從數據表現來看,2017年房地產市場表現穩中有降,主要指標增速多次低于2016年,市場調控取得了初步的成效。2018年中國《房地產藍皮書》對2017年房地產產業發展的情況進行了較為客觀的深入的分析總結,也提出了存在的一些問題,并給出了相應的建議,同時對2018年的發展趨勢進行了預測。

        我們也將今天2018年中國房地產高峰論壇暨《房地產藍皮書》發布會的研討主題確定為市場轉型與深化住房制度改革。今年是房地產藍皮書首次發布以來的第15個年頭,回顧15年來的工作,有不少的成績值得欣慰,當然也存在不足和問題,需要進一步的完善,在座的各位都是對房地產有卓越見解的專家、學者和新聞界的朋友,希望在座的各位對相關問題進行深入的討論,同時對《房地產藍皮書》的問題和不足提出批評和建設性的意見,使《房地產藍皮書》越辦越好,藍皮書影響力和作用的不斷擴大,與我們新聞界朋友們及時、準確的報道是分不開的,希望各位媒體朋友能夠一如既往的對《房地產藍皮書》進行客觀公正的報道,使得房地產藍皮書的成果可以得到更加廣泛的傳播。

        再次感謝大家!下面有請我國著名皮書專家社會科學文獻出版社社長謝壽光教授致辭,大家歡迎!

        2018-05-14 09:39:04


        謝壽光:

        主持人剛才對這本藍皮書以及中國房地產市場作了一個非常簡明扼要而且很全面的報告,我作為皮書的出版者,我不想談內容,我今天就想發表一個觀點。中國從2003年開始發布《房地產藍皮書》,大家可以觀察一下,作為一本年度報告,能堅持15年,就這件事情本身就是一件非常值得總結的事情。剛才春華書記跟我說,社科院出版社皮書系列已經出了420多種,今年接近500種左右,其實在我們那邊注冊登記已經經過前期論證的已經超過760種,每年都有退出,也有新進入的,但是從整個數據分析來說,能夠堅持15年,有15年以上的,大概在整個皮書系列還不超過100種。

        就《房地產藍皮書》本身這15年的歷程,其實是可以寫出非常好的學術論文,甚至是博士和碩士論文,因為大家可以去看,如果這15年我們始終有一些專題,把這15年總報告全部放在一起是可以做個大數據分析的,實際上是中國這15年房地產政策、房地產價格、房地產市場、房地產功能發生變化的晴雨表,一個15年的編年史,所以說這個時候大家就可以想到一個問題了,過去我們關注房地產藍皮書更多的是我今年發布,我要有最新的數據,所以在某些年份炒得非常厲害,媒體也對它進行炒作,但是現在如果把這15年弄在一起看的話,它的學術性就可以充分的呈現出來。

        2018-05-14 09:46:10


        謝壽光:

        大學里經濟學院、管理學院開房地產這門課的,我覺得老師和研究生可以把這些數據整合起來,其實在我們皮書里都已經有了,在這一點上我向我的合作方中國社科院城市與環境研究所,這15年來我們不忘初心、砥礪前行,一代一代領導人,一代一代主編所作出的努力,和我們密切的合作表示感謝,向長期以來各位專家的付出,發布的這些皮書,可以整合起來,今天我提一個建議,我們共同來做一個事情,對所有15年來這些總報告、各種各樣的報告,我們可以用客觀數據的下載力度上,每年可以發布這個東西,都有提供支撐和服務的,轉引率是多少,在社會媒體的點擊率是多少,我可以給你們這些客觀數據,做的好的可以發點獎,給點鼓勵,讓我們下一步怎么進一步把這本房地產藍皮書做成更大的影響力,成為中國乃至世界了解中國房地產發展情況的依據。因為現在功能也不一樣,它不純粹是一個經濟問題,習總書記說房子是用來住的,不是用來炒的,其實背后承擔的是社會功能,過去更多的是把房地產當作一種金融功能,所以在這種情況下作為藍皮書可以發揮更大的作用、更大的價值,所以非常感謝所有的作者、所有的合作方。

        2018-05-14 09:53:56


        謝壽光:

        我們現在是一個平臺,不只是出一本書的事,今天發布皮書的時候,已經同步上線了,書哪天都可以出版,但是真正在皮書這個平臺上來發布這個成果,今天我很有底氣的說,所有應用對策成果已經超不過皮書這個平臺,原來教育部社科司一直要求各高校作年度性報告,明確提出一年給30萬支持,但是不支持皮書,后來我跟社科司的領導說,我說你這個跟行政許可還是有點沖突的,不能這么做。他說我就是沖著你這個皮書來的,但是幾年下來,這兩年他們鼓勵各高校來做皮書,所以也是有今天這么一個局面。我們很希望到20年的時候,還有年輕的人,一代一代,因為這不只是一個單的項目,所以我看到小董這么年輕也在參與這個事,也感覺到我們這個團隊人員興旺。我大體翻了一下這個總報告,寫得相當不錯,到底將來你們能不能打造自己的指數,發布一些指數出來,真正成為中國房地產市場的最重要的話語工具和平臺,我覺得這是有可能達到的。

        再次祝賀這部藍皮書的發布,希望媒體把很重要的專家研究的成果向社會進行分享,我就說這些,謝謝大家!

        2018-05-14 09:55:50


        李春華:

        謝謝謝社長,很精煉、很精彩、很實惠的致詞,下面請本書執行主編王業強副研究員作主題報告,中國房地產市場分析與展望,2017年形勢與2018年展望。有請。

        2018-05-14 09:57:04


        王業強:

        謝謝李書記,首先感謝各位領導、各位嘉賓,還有媒體的朋友長期以來對我們房地產藍皮書的一貫支持,今天我代表房地產藍皮書的編寫組對我們這本書的情況做一個簡要的介紹。

        我想介紹的內容大概有六個部分:一是2017年房地產市場的主要特征。二是一系列房地產市場存在的一些問題,我們歸納的突出的問題。三是2018年中國房地產市場展望。四是2018年重點城市市場與展望。五是市場熱點問題的探討。六是政策建議。

        2018-05-14 10:01:51


        王業強:

        首先,2017年房地產市場運行的主要特征。簡要歸納為幾個方面:(一)房地產投資的增速從數據上來看,與2016年基本上持平。從地區區域來看,中部地區房地產投資增速相對較快。從月度的情況來看,2017年房地產市場在商品的銷售面積和金額雙雙創下歷史新高的情況下,房地產開發投資并沒有同步的大幅增長,我覺得可能有幾個原因,一是由于調控政策的層層升級導致開工意愿不足,另外房地產開發商普遍面對高價拿地,低價賣房的窘境,另外在金融方面,一些限貸的政策導致房地產企業更加注重庫存和現有的項目資金的回籠。

        (二)土地購置面積。我們發現2017年土地購置面積有較大的增速,由2016年-3.4%轉到2017年15.8%。我們覺得一方面由于政府為了穩定房價,增加了土地供應,另外是大量的租賃住房的用地入市,導致土地購置面積有較快的增速。另一方面,由于2016年房地產市場的熱度帶動大量城市去庫存的效果比較顯著,區域化的速度比較快,城市開發商有強烈的補倉意愿,土拍限價也導致房企拿地成本的降低,部分資金充裕的企業有一個拿地的意愿。

        (三)房屋新開工面積的增速比去年稍微低一點。(圖)從圖上可以看出,我們覺得房屋新開工面積的不斷下滑反映了開發商的開工動力不足,主要原因是由于調控政策的升級。

        (四)房屋竣工面積增速也是由正轉負。同時住宅竣工面積累計同比增速是影響竣工面積的主要原因,說明限價的政策對于住宅的影響較大,導致了開發商拉長了施工的周期,延緩項目的竣工。

        (五)房地產銷售面積增速大幅減緩。2017年的商品房銷售面積是16.9億平方米,增速7.7%,比2016年減少14.8個百分點。同時2017年商品房待售面積有較大下降,比2016年減少1億平方米左右,這也是去庫存最快的一點。

        (六)商品房銷售價格較2016年有明顯回落。(圖)從圖上可以看出增幅比2016年明顯減少了4.5個百分點,同時住宅銷售價格增幅比2016年減少了5.6個百分點,說明房地產宏觀調控政策取得了明顯成效。

        (七)房地產開發資金的來源,可以看到到位資金中自籌資金的比例的下降說明居民住房信貸杠桿率有所增加,金融風險加大。

        2018-05-14 10:02:16


        王業強:

        二、2017年中國房地產市場存在的一些突出問題。

        (一)房地產市場受到強力的政策調控,長效機制亟待建立。自從2016年中央經濟工作會議提出房子是用來住的,不是用來炒的這樣一個基本理念之后,全國房地產市場,有100多個城市實行了限制的政策,包括限價、限購等等五限政策,剎車式的短期調控效果雖然比較明顯,但是不能夠長久為之。同時,2017年十九大、中央經濟工作會議都提出了要加快建立主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,也說明房地產調控政策由短期調控政策向建立長效機制轉變這樣一個大的趨勢,房地產長效機制亟待建立。

        (二)去庫存的效果明顯,人口流出地的房屋空置須警惕。剛才我們提到房地產去庫存的效果2017年比2016年降低了1億個平方米,去庫存的效果非常明顯,但是同時我們可以看到2017年房地產分城施策的政策影響下,待售面積下降幅度是15.3%,近年來增幅較大。但是從不同的物業類型來看,我們可以看到住宅的待售面積降幅較大,同比降幅達到25.1%,3月營業用房是4.0,辦公樓的待售面積基本持平。但同時我們從不同城市規模來看,40個大中城市的商品房銷售面積減少了2.0,而其他的一些城市商品房待售面積增加了13.9個億。同時2017年商品房銷售面積7.7%的增加主要是由于中小城市商品住房的銷售所貢獻的。我們對2017年60個主要城市的新流入人口進行了統計,約占全國總人口的50%,一方面是大中城市銷售面積減少,其他的城市是銷售面積增加,同時中小城市人口還是向大中城市進行流動,所以這是一個矛盾,同時由于拆遷所帶來的補償性住房需求的集中釋放,不同于人口流入所帶來的住房需求的增加,部分中小城市新建住房的空置情況值得警惕。

        (三)土地價格的持續大幅上漲,成本推動房價上漲的風險增加。我們可以看到2017年土地購置面積扭轉了2014年到2016年三年的負增長,土地成交價款也比2016年上漲了49.4%,同時2017年平均成交價格繼續大幅上漲,保持著自2013年以來第五年兩位數的增長,同比漲幅29%。商品房銷售價格丈夫的大幅回落,但是土地成交價格漲幅不斷地擴大,也使土地成本占房價的比重進一步提高。2017年土地平均成交價格與商品房平均銷售價格的比值達到0.68,意味著未來房地產市場很有可能出現成本推動型的房價上漲。

        2018-05-14 10:03:07


        王業強:

        (四)個人按揭貸款的負增長導致開發商融資成本上漲的壓力增大。在資金來源來看,我們可以看到國內貸款和利用外資的增幅較大,自籌資金小幅增加,但是定金和定金預售款以及個人按揭貸款的增速是下降的。個人按揭貸款的增速從2016年的46.5%大幅下降到2017年-2.0%。對于房地產企業來說,融資成本的上漲加上土地成本的上升,有可能使未來房地產市場出現成本推動型的房價上漲。

        (五)房屋租售價格失衡,住房租賃市場的發展方向需明確。統計了國際上的租金收入比的合理標準是不超過30%,從國際經驗來看,房屋租售比合理區間應該是在1:200到1:300之間。2017年住房租賃價格漲幅是2.9%,明顯低于住房銷售價格的漲幅。房價的比重相對較低,大幅增加租賃市場供給,有可能進一步導致租售價格進一步失衡。

        2018-05-14 10:07:19


        王業強:

        三、對2018年租售房地產市場的展望

        從不同的市場來看,2018年地價的變化將以溫和上漲為基調,同時房地產市場價格機制加快建立,而一線風險防控任務依然艱巨,三四線城市變化必須加以關注。同時三四線主要是表現為結構性矛盾,應該以穩定為主,同時密切關注市場的動態,嚴格防控少數城市可能出現的投資需求擾動市場的價格信號。建立與新興產業、新業態相適應的供給制度和供給方式,有助于工業用地市場的平穩運行,工業用地的市場需求和地價將受到新興產業發展的影響,多地在積極探索新興工業用地供給制度和方式,將有助于工業用地市場的平穩運行。

        (二)從個人住房信貸市場來看,預計是2018年房地產市場調控政策將維持平穩,出現過熱勢頭的城市政策將收緊,總體來看房地產市場經過過去幾年的大幅上漲,將進入調整期,個人住房貸款業務增長也將隨之放緩,同時市場化成本上升的推動下,貸款利率將繼續上行。從調控政策來看,應該是維持總體穩定的趨勢。從短期來看,為達到穩定市場的預期效果,相關的短期限制的政策不會放松和退出,從長期來看我們需要進一步改進土地供給、租售并舉、房地產調控等政策,逐步取代限購限貸等短期的調控政策。從個人貸款的增速來看,增速將繼續放緩,由于需求層面銷售面積的持續下滑,疊加限貸政策的收緊,個人住房貸款總體需求將有所萎縮,從供給來看,個人住房貸款的增量和結構都將受到統一的監管,法人信貸需求將有一個明顯回升的過程,房貸資金供給將進一步受到影響。同時,個人住房信貸利率仍有進一步上調的空間,從國外一些經濟體都在收緊撥備政策包括美國的加息和縮表的業務,對我們國家貨幣政策也有一定的影響,同時企業部門信貸需求將回升,信貸規模緊張的局面將維持,有可能推動了個人住房貸款繼續上行。

        2018-05-14 10:08:54


        王業強:

        (三)投融資方面主要受的影響,一個是房地產市場的重大變革,比如說土地拍賣引入競自持、競配套和搖號拍賣這樣的機制。二是房地產市場的限購限貸、限售限價以及限商成為各個大中城市主流的調控方式。三是共有產權和租賃房屋的大量供給。從房地產投資的趨勢來看,投資是保持溫和下行,投資結構有可能進一步調整,預計2018年房地產投資將進入下行的通道,從溫和下滑的態勢,未來有可能加速下降,投資結構面臨重大調整,在融資業務當中穩中偏緊、風險防范成為首要的任務。

        (四)從住宅市場來看,一個是住宅銷售面積進一步減少。由于2018年全國棚戶區改造比2017年完成量將減少意味著棚改的安置對住房銷售尤其是對三四線城市銷售影響非常大,這種正向的拉動作用將逐步減退。二是住房開發投資增速下降,預計2018年開發投資的增速也是將下降。由于考慮近兩年新開工面積持續增加和地價較快上漲,預計全年開發投資的增速仍將維持在5%左右。住宅價格是穩中有降,從房地產景氣循環周期來看,房地產市場一系列的指標都顯示市場進入景氣下行的一個階段,市場有下行調整的一個內在動力,預計2018年住宅市場也將呈現周期性下行調整的特征,住宅價格出現穩中有降的可能性較大。

        (五)總體的判斷,我們對2018年中國房地產的總體判斷,總體來看2018年將成為本輪房地產市場的低點,房地產市場整體將呈現下行運行的趨勢。在供給側一線和熱點的二線城市,為了緩解庫存的危機,土地供應量有望進一步增加,但是限價政策難以放松,熱點城市的供應量將持續偏緊,在需求側房地產調控的政策基地不會發生改變,加上銀行信貸收緊也使得購房成本顯著上升,因此成交規模也會受到一定的限制,商品房銷售面積受到調控政策和貨幣環境的雙重影響將出現回調。銷售的萎縮和融資渠道受阻,將給房企造成資金上的壓力,并在一定程度上影響了房企的開工意愿,新開工增速仍將持續低位運行。

        2018-05-14 10:15:19


        王業強:

        由于2018年樓市調控政策不放松,需求策各個層面不利因素依然存在,加上企業融資受阻,居民去杠桿開發貸款收緊,都會對2018年開發投資增速產生負面影響,預計2018年開發投資額仍會保持低位運行的態勢,上半年有可能有一個小幅回升的可能,下半年我們覺得全年應該是繼續保正當下跌的趨勢,全年難以有強力的表現,受銷售回落的影響,預計2018年房地產市場價格全年將保持平穩的回落。

        2018-05-14 10:18:10


        王業強:

        從不同城市來看,由于房地產調控政策不放松,一線熱點和二線城市有可能會率先探底。三四線城市調整明顯滯后于一線城市,由于目前政策相對寬松,需求的外溢等因素以及棚改政策、貨幣化政策的支持,三四線城市仍保持一定的熱度。隨著去庫存刺激政策的逐漸退出,變為緊縮的調控,預計2018年下半年三四線城市市場有可能會出現一波較大的回調。同時,我們對2018年房地產市場,應該有以下四個方面的趨勢,一是2018年供求關系有可能發生根本性逆轉,除了住房直接的需求,同時由于房住不炒的中央調控政策,會對市場預期產生較大的影響,同時開發投資的韌性將明顯上升,因為房企開工銷售就意味著虧本,所以他可能會故意拉長開發的周期。同時資金層面將影響開發商拿地的意愿,住宅價格指數全年維持跌勢。

        2018-05-14 10:18:22


        王業強:

        四、2018年重點城市市場展望。

        (一)從不同的重點市場情況來看,北京的二套房市場,房子只住不炒的大基調下,北京樓市仍會低迷發展。由于受到“一核兩翼北京城市新規劃的影響”,環京地區仍有可能有熱點區域出現。

        (二)對于廣州來看,政策將以分類調控為著力點,重點發展租房租賃市場,信貸層面會將繼續收緊,金融去杠桿是一個主要的目標,房地產稅制調整或將繼續推進,中心城區的需求進一步外溢,外圍區域會將蓬勃加速發展,商品住宅市場總體來看保持平穩的運行。

        (三)對深圳來看,一個是住宅價格整體上延續上行的一個走勢,區位分化明顯加大,商務公寓的延續投資的熱度,整售的方式備受青睞。寫字樓供需延續“兩萬”的格局,優質物業相繼批量入次,同時棚戶區改造政策呼之欲出,公共住房的用地緊張的問題將逐步有所緩解,民生片區由于受到深圳城市外溢需求,受到調控的限制,大灣區將為外溢需求長期良好的條件。同時常州還原的需求量大,企業參與的熱情高,特別合作區授予政府的利好,非地效應出現。

        (四)重慶,租賃政策不斷利好,開啟全新的租賃時代。寫字樓供應高峰持續,政策推進商業地產去庫存,同時成化的綠化率明顯提升,智能產業的蓬勃發展加速。

        (五)南京的土地市場仍將維持2017年的趨勢,理性平穩的發展,租賃住房用地的需求顯著增加,商辦用地市場熱度逐步降低,成交地價或將進一步回落,土地出讓金或將大幅下滑。

        2018-05-14 10:20:21


        王業強:

        五、熱點問題的探討。

        我們今天的報告也請了韓國的學者介紹韓國政府回應空置房的一些政策,我覺得這對我們是非常有借鑒意義,因為2017年文在寅政府上臺之后,推出了85萬套的租賃住房政策和我們國家租賃住房的發展非常類似,非常有借鑒意義,韓國在回應空置房政策方面,一個是實施了空置房整頓的項目,和社會企業合作社、非營利法人、公益法人都可以作為空置房整頓項目的執行者,同時公共機構作為表率作用,同時城市更新的項目模式主要是在地鐵站附近區域整頓、共有產權的互用、核心空間的創造、低層住所的整頓等,項目執行的模式由土地等持有者組建居民協議或者合作社來推動,公共租賃住房的供給擴大方案,主要是在空置房密集區域,主要是從個人為主的空置房整頓思路擺了出來,使空置房與道路基礎設施相關聯起來,尋求整體面積區塊的空置房的整頓。同時在稅收政策減免等方面有一系列的資源政策,通過信息系統構建,進一步推進政策。

        (二)我們提出房子是用來住的不是用來炒的,今年藍皮書作者的一篇文章,對美國的房子發展的情況也作了分析,一方面是美國“晾衣繩禁令”所折射出來的美國房子天生就有用來炒作的金融屬性,是同房地產關聯的金融工具在運作過程中于美國社會治理的錯配。我們提出堅持房子是用來住的,實際上就是堅持以人民為中心,讓人民安居樂業,同時堅持房子不是用來炒的定位,主要是強調在住房金融杠桿的可控性,尤其是在住房保障領域,同時通過租購并舉來削弱金融杠桿的衍生功能。

        2018-05-14 10:28:36


        王業強:

        (三)新時代住房制度面臨的多重約束。一個是住房問題進入新時代,強調主要矛盾的變化,住房屬性重新定位以及經濟發展新常態,全球進入了新時代,中國住房面臨的多重屬性一個是有限理性的制約,因為我們的改革開放,很多政策都是摸著石頭過河,都是逐步探索,包括房產稅的問題,我們也沒有一個成型的經驗,所以我們之前制定的房地產政策受到有限理性制約,再有住房問題本身的復雜性以及利益分化導致難以實現帕累托改進,我們過去強調增量改革,容易使所有人的利益不受到觸動,在利益分化的情況下,增量改革越來越難,利益分化導致實現整體的帕累托改進相對比較難,同時住房制度改革是一個系統工程,難以做到單兵突進。我們作者也從住房長效機制和住房制度改革,從針對不同類型人群提供不同的產權類型的住房,將區域分割公積金機構整合成政策性金融機構,還有提出房地產稅的新老化段,以及城鄉統一,土地和住房市場方面提出一系列的住房制度的建議。稅收改革、稅制改革,我們這篇文章的作者從房地產稅的收入和調節職能等幾個方面進行分析,房產稅有可能具有成為第三級政府提供充足穩定收入的收入職能,同時稅收也具有一定的調控職能,比如中國的房地產稅毫無疑問是兼具收入職能和調節職能。

        2018-05-14 10:32:29


        王業強:

        在農村土地制度改革方面,也就是“三塊地”改革方面,作者也提出幾個方面的思考,一個是土地征收制度需要明確界定公益事業的范圍,提高土地征收的補償標準,構建完善的司法救助體系,同時在集體性經營建設用地集體入市方面需要盡快明確各方面入市主體的法律定位,建立公開透明的信息披露機制,妥善處理好各種利益分配的關系,在宅基地改革方面提出妥善處理農村宅基地歷史遺留問題,積極推進宅基地有償使用,創新宅基地退出機制,夯實農村土地管理等方面。

        總報告的最后是提出了四個方面的建議。一是要摸清家底,準確把握調控長效機制的統一與差異,建議在2020年第七次全國人口普查,同時推進全國城鄉房屋調查與人房關系作為房地產調控的基準線。同時統一家庭自用住房和非家庭自用住房的標準,建議劃分標準,比如說一戶家庭在全國城鄉范圍內的兩套以下的屬于家庭自有,三套以上的屬于非家庭自有,面積以當地的人均建筑面積的兩倍作為標準,套數我們同時適用二(套)二(倍)的標準,這是我們提出的一個建議。同時要統一住房租賃的權益保障與住房保障標準,因為我們大力發展住房租賃市場,必須統一住房租賃的權益保障,加快出臺住房租賃法,以法律形式保障居民的住房權益,規范住房租賃市場企業行為,發展住房租賃市場的首要問題,我們覺得應該是立法,而不應該是發展新的金融產品,同時要明確在什么情況下可以獲得政府的住房保障,穩定社會住房預期,減少心理恐慌,同時以住房保障法等法律形式來明確住房保障的范圍標準形成穩定市場預期,有助于市場穩定發展,在具體政策措施上要因城施策,住房租賃市場的發展應該以一線和二線熱點城市為重點,同時要因房施策,對商品房、工礦改建住房、小產權房采取不同的政策導向,同時要考慮集體土地出租房屋的稅收和監管的問題。

        2018-05-14 10:32:47


        王業強:

        二是穩定預期,將部分短期調控措施延伸為長效機制。也就是說將住宅限購等這樣一些短期政策延伸為長效機制的一部分,有利于穩定當前房地產市場的預期,將住宅限購政策制度化、從源頭上保證房子是用來住的,不是用來炒的定位,在全國范圍內,比如規定一戶居民家庭職能購買兩套,同時放開住房市場的本地戶籍的限制,同時將部分短期行之有效的短期調控作為長效調控機制當中的熔斷機制達到一定條件,比如說限售、限價等政策。

        三是稅收調節方面,我們提議開征“空置稅”調節住房持有行為。同時通過空置稅體現可持有但不可控制的導向,將稅收的對象鎖定為非家庭自用住房,提高市場租賃住房的供應。

        四是靈活調控用好土地供給和金融信貸等政策工具的彈性。在土地供給方面,應當以人口規模作為增加居住用地的依據,土地供給的思路從“以地控人”變成“地隨人供”的導向,在金融信貸等方面,可以根據宏觀經濟和房地產市場動態調整,建議多考慮靈活使用,逐步性的金融信貸政策調整工具。

        以上是我們對于今年房地產藍皮書的主要回顧,謝謝大家。

        2018-05-14 10:37:13


        李春華:

        剛才王業強研究員對中國房地產市場藍皮書的基本情況和核心觀點作了簡要的介紹,謝謝他。新聞發布會第一階段的內容就到此結束了,下一階段是中國房地產高峰論壇。

        這個論壇由皮書的執行主編王業強來主持,謝謝大家。

        2018-05-14 10:37:30


        王業強:

        謝謝李書記,謝謝各位嘉賓。下面進入論壇的討論環節,我們今年論壇設定了一個主題,就是市場轉型與深化住房制度改革,市場轉型實際上也就是說的是當前房地產市場發展的邏輯發生了變化,首先是房地產市場的定位發生了變化,2016年中央經濟工作會議提出了房子是用來住的,不是用來炒的,說明了市場定位已經發生了根本改變。其次房地產調控思路也發生了改變,更加注重風險的防范和長效機制之建立,同時還有房地產市場發展的趨勢,我們覺得也是發生了很大的變化,從過去的普漲的情況到現在市場有一個明顯的分化,最后是房地產市場調控的目標也發生了變化,更加注重民生保障,強調全體人民的住有所居,一句話總結,就是中國房地產市場真的是變了,既然我們這個房地產市場定位發生變化,就是房子是用來住的,不是用來炒的,我們的住房制度實際上就是房地產市場的游戲規則,應該不同的市場定位明顯有不同的市場規則適應,住房制度也應該隨之發生變化。我們可以把它稱之為深化住房制度改革。

        具體說住房制度改革究竟應該怎么深化,過程當中注意哪些問題。比如立法的問題、土地制度問題、金融制度的問題,還有大家所關注的房地產稅的問題,這些都需要一步一步的落實。今天很榮幸邀請到房地產領域幾位重量級的專家,下面我們想就這個主題聽聽專家的意見。由于陶教授中午有個會,先安排陶然教授發言。

        2018-05-14 10:39:26


        陶然:

        非常感謝,確實不好意思,今天中午有個會,先講一下。今天很高興參加這個會,我剛才也有很大的收獲。剛才業強也說過,今天討論房地產市場制度,我發表一些個人的看法。中央提出來房地產是用來住的,不是用來炒的,是一個非常正確的思路。為什么現在房地產炒了這么多年以及我們如何真正實現房地產用來住的不是用來炒的這樣的一個措施,這樣一個目標。我覺得現在房地產之所以能夠長期持續上漲甚至在中國很多一二線城市出現了比較嚴重的房地產泡沫,在很多三四線城市也一度出現了很高的庫存,本身跟我們國家土地制度和貨幣政策是有很重要的關系的。政府壟斷、商租用地供應,尤其是2009年以后一共三次大規規模進行信貸政策刺激拉動經濟增長,大概2009年以后一次,2012年、2013年又一輪,2016年、2017年這一輪是最猛的,而且這一輪更明確,就是要去庫存,這樣一些土地制度和貨幣政策必然會導致都去炒房地產這樣一個局面。

        現在出現的一個情況是剛才報告里面也講了,我們現在目前到了一個局面,很多人口流入地城市大規模的采取限購、限貸各種限制性措施,基本上把市場取消掉了。很多人口流出地城市,尤其這一輪,通過棚改的貨幣化,通過讓外來農民工補貼買房,成功實現了當時被套住的地方政府和房地產商稍微降了一點杠桿,把杠桿轉移到居民部門身上。尤其一個非常擔憂的問題,很多農民工在外面打工,可能存的一些錢在這一輪去庫存過程當中,都花到老家縣城里面去買房了,我覺得一個是很危險很糟糕的情況,因為他們的子女不可能在這個地方就業,存了一點錢應該在人口流入地城市應該持續去生活,以后哪怕是租房這樣一個局面。

        2018-05-14 10:39:47


        陶然:

        我有幾點想法:一是房子是用來住的不是用來炒的,但是現在的制度和政策恰恰正在做不利于房地產健市場健康發展,有利于地方政府財政利益這么一些工作。二是現在目前采取的一些措施,尤其在人口流入地城市,因為房價太高,大規模進行限購、限貸措施,把房地產市場凍結掉,長期來說是完全不可持續的?,F在政府采取了一些所謂的增加租賃市場的供給,包括共有產權這些方法。比如像共有產權的方法,基本上是完全政府來主導的,共有產權做法都是沒有解決根本問題,包括以前的限價房都是在胡搞,根本就不是解決這些問題的根本方法。我也希望未來社科院城市所研究這些問題,我們在人口流入地的主要城市怎么樣能夠真正建立房地產的長效機制,這一點報告未來可以進一步研究,打破地方政府對于商租土地的壟斷,如果不打破這個壟斷,那么房地產價格非常高的問題是根本解決不了,如果這樣情況持續下去,最后肯定是非常危險的?,F在的各種做法都是在沒有打破壟斷,所以房價居高不下,你采取了各種補救性的方法,這些方法解決不了問題。比如說所謂的共有產權,共有產權在國外是有,但是它是土地制度完全不一樣的情況下,中國一來就變形了。

        2018-05-14 10:43:42


        陶然:

        去年政府提出來可以多建出租房,其實這里面關鍵措施是集體土地能夠進入出租屋市場來蓋出租房,結果現在實際中各個地方演化的,地方政府拿自己的國有土地跟開發商合作搞一些出租房。從某種意義上來講,我們國家現在城市有城市戶籍的居民90%的家庭都有了一套合租房,20%以上有兩套或兩套以上的租房,真正要解決出租居住問題的是兩億的農民工和他們留在農村里面的家庭成員能夠在城市里面定居。

        現在這樣的房子他們是買不起的,但是現在城市的房地產市場也不可能給他提供足夠低價的出租屋市場,這個市場必須要通過集體建設用地來解決?,F在很多租賃方式完全不針對這些情況,我認為是非常糟糕的問題。剛才業強提出來,租賃市場的供給如果增加會導致租金下降,你剛剛說租售比失衡,我覺得這個問題需要考慮,我們中國的房地產市場是一個很扭曲的市場,他是一個中高端的商品房,再加上非常低端的城中村出租屋扭曲形的結構,反映了城市里面的收入結構。未來的發展方向應該在集體土地進入城市住宅市場過程中要形成高中低端商品房和出租屋這樣一個連續的統計,既有高中低,既有出租屋也有商品房這樣的市場,這樣的市場場最關鍵是打破集體建設用地,進入城市房地產市場的限制。

        2018-05-14 10:44:08


        陶然:

        但是這里存在一個問題,包括北上廣這樣的城市,如果2009年推動這個政策,那個時候房價可能三四萬,你推動這個可能推動房價降到2萬,影響不大?,F在這邊都七八萬、十萬塊錢,泡沫已經如此之嚴重,如果直接把集體土地進入城市的住宅用地市場,泡沫馬上破掉了,泡沫越大推動改革就越困難?,F在唯一能夠采取的方法是集體土地進入出租屋市場,但是這里面也有兩種情況。比如像在深圳、珠三角的很多地方,它的集體土地早就已經進入了出租屋市場,不過是政府不認可的小產權房。在北京或者是一些北方的城市,包括去年這樣的驅趕人口之后都騰出了大片的集體土地,我認為在北京這樣的地方其實很好辦,只要政府愿意做,就在北京150個城中村包括去年拆遷的一些地方,允許村民和村集體跟一些建筑商來合作去蓋集體土地建設出租屋,只要土地不要錢,建設加上大配套、小配套一平米,最多就三四千塊錢,按照北京的租金水平,最多7-8年可以收回所有的成本,只要允許這個政策,大家也會有預期,20年以后這個房子可以逐步的進入商品房市場,北京一旦十年、二十年不允許出賣,只能夠允許出租,20年以后房子可能會進入市場,我認為馬上北京的房價就不用再調控了,因為大家有這個預期之后就不會再炒房了,這是一個漸進式的方案。

        2018-05-14 10:45:47


        陶然:

        對于深圳這樣的地方,因為我一直在跟蹤深圳的城市更新,我認為他們現在的這種更新改造的方案有重大問題,尤其是對于已經高度建設了出租屋的地方,如果要能夠推動本地的城中村改造并且形成高中低商品房加出租屋的連續的市場,就應該對于那些出租屋集中的地方給一定的完成改造條件,比如適當的進行道路拓寬基礎設施改善,同時給政府補交一部分出讓金或者是稅費的情況下,給他一個大產權的前景,只要有這么一個政策,會馬上動員所有的城中村的村民,因為他看的是大產權跟小產權的差價,馬上會動員起他們改造的積極性,會使得深圳大批量產權房逐步經過社區改造之后進入深圳中低端商品房市場,這樣深圳也不需要再采取任何的限購限貸措施,對于剛才采取了兩種方式,在白紙上畫畫更簡單,對深圳采取一些條件,給他一個從小產權房變成大產權,但給政府繳納公益適用地,把基礎設施改善好,包括繳納一部分稅費的情況下的條件,讓這個城市商品房供應通過這樣的方式增加,然后取消所有的限購限貸的政策,我認為這是未來房地產是用來做的,不是用來炒的這樣一個根本途徑。

        2018-05-14 10:48:16


        陶然:

        最后我作一點評論,我們現在在不斷講房地產稅,我認為這個方向完全是不可執行的,現在我們哪怕是對第二套以上住房如果真正開始征稅,就會出現有一部分人要拋售住房的情況,所以這個事情還沒有開始做的時候就會直接導致地方政府的土地出讓金整個會下來,那邊錢該沒收到,這邊有人開始拋售住房,然后那邊的政府土地出讓金馬上就會下來,這個時候會叫做偷雞不著蝕把米,我認為推動這樣的政策,尤其是對物業稅的征收,在所有的西方國家都是非常高度的地方自治,保證他收的稅能夠用到當地,甚至是學區范圍內的教育建設方面,才能夠實施,就是能夠實施的那些國家也有做的很不好的,要做這個東西要具有非常局域的地方的問責體制作為基礎,我認為中國完全不具備這個條件,從地方上來看,如果真要推動這個政策,這邊政策出了,那邊土地出讓金就會下降,我認為不應該鼓吹。尤其地方政府對這一點非常清楚,如果房地產產權是由地方政府自己說了算,我估計不會有任何一個地方政府會推動這樣的一個政策。

        我就做這些評論。

        2018-05-14 10:49:35


        王業強:

        謝謝陶教授,他提了一個很有意思的問題,房子是用來住的,不是用來炒的,但是為什么房子炒了這么多年,我認為這個問題非常有意思,陶教授從很多方面提出了住房市場應該加強一些根本性問題的研究,比如說政府商住用地壟斷的問題,出租市場現行政策扭曲的問題,同時提出了很多建議,比如集體建設用地入市,應該推出高中低市場的問題,我認為這是非常好的建議,最后陶教授提出一個很明確的觀點,房地產稅是完全不可執行的,這也是值得我們進一步討論。

        下面有請城環所牛鳳瑞先生給我們做一個發言。

        2018-05-14 10:50:44


        牛鳳瑞:

        中國房地產的爭議有十幾年了,我一直是這場爭論的直接參與者,我自認我自己是房地產的市場派,房地產市場的樂觀派,房地產多功能派,還有中國房地產供給派。今天我的發言,是怎么引起的,我在學習十九大報告的時候,突然有一個思維,十幾年在爭什么呢?公說公有理,婆說婆有理,都認為自己正確,但是什么原因造成的這種局面?學習十九大報告給我一個啟發,我們把住房制度和房地產調控混為一談,這是思想認識上的根源,正好今天業強要講一個住房制度改革問題,我們先看看房地產調控是產業政策,住房制度是社會政策,兩者雖然有聯系,而且聯系密切,但是它的邏輯起點、基本原則、基本目標以及它的路徑是完全不同的,我們現在混為一說,下面我稍微作一些簡單的分析。我們先看看住房制度。

        住房制度是社會政策,十九大報告里把它放在加強社會保障體系建設一節中,說明它是一個社會政策,那么它作為一種社會政策,是社會保障體系的組成部分,目的是讓全體人民住有所居,其中住房保障又是住房制度的一個關鍵環節。目的是什么呢?住房保障目的是讓貧困的家庭、住不起房的家庭住有所居,這是它的本意,我國住房制度改革起始于上個世紀末,現在將近二十年。在這之前,我們搞的是福利分房,實際上是對所有的城鎮居民實行的住房保障,我們改了,改成了市場化。這個改對不對呢?近二十年來,中國居民住房條件大大改善,當然不是全部都有改善,這是不爭的事實,說明中國住房制度改革的基本方向正確,現在有人鼓吹要搞第二次房改,錯了,也就是說要把我們的住房制度改革改回去,現在的主要表現是什么,泛化住房保障體制,搞了一些不倫不類的東西,或者是宣揚占社會達多數的中低收入家庭實行住房保障,這些都是一種類似而非的,能夠吸引人的眼球,但是又不能落實的一些東西。

        2018-05-14 10:59:40


        牛鳳瑞:

        住房保障的基本特征是政府兜底,基本原則是公平優先,多渠道住房保障既是指我們政策上要多渠道的實現住房保障,也指要充分發揮除政府之外的社會各方面參與住房保障的作用。但是公共財力的支持,始終是我們住房保障的主體地位,住房是耐用消費品,消費彈性大,而住房困難的低收入家庭結構和收入水平時時刻刻都在發生著變化,所以我們的住房保障不應該是對住房產權的保障,住房產權要有一個長期性、穩定性,住房是保障,包含著產權的保障,哪怕是對部分產權的保障也不具有合理性,住房保障是社會保障體系的組成部分,要在公共事業統籌發展中進行統籌兼顧,住房保障的標準和保障的范圍要根據經濟社會發展的水平和公共財力的支撐能力合理確定。

        2018-05-14 10:59:57


        牛鳳瑞:

        我再進一步說,把人才房、拆遷安置房、共有產權房納入住房保障的范疇,當然彰顯了政府的政績,但是這種泛化也造成了思想上的混亂和政策執行上的困難,人才房是為了引進人才這個政策而配套的,有利于創新驅動發展,政府掌握一定數量的公共租賃房以滿足特殊人才的住房需求也很有必要,但是我這里要說的是把人才房視同保障房,掩蓋了國民收入初次分配上的結構性缺陷,我們現在對所謂的人才,你在國民收入的初次分配上政策不落實,這種缺陷也難以平衡你引進的人才和現存人才存量之間的結構性矛盾。所以,解決人才住房的根本出路還要在于深化國民收入的初次分配,要在公信制度的深化改革上去做文章,去下功夫,你才有根本出路。

        2018-05-14 11:01:43


        牛鳳瑞:

        下面我簡單的講一講所謂的房地產調控問題,對于房地產調控,它是一個產業政策,是要解決房地產內外部的重大關系和重大比例問題,它跟住房制度本來就不是一回事,我們首先對房地產形勢要有一個判斷問題,有人說中國現在房子夠了,這才是沒有根據的胡說,什么叫夠了?平房、危舊房都算在存量房里面,那叫夠了嗎?那不叫夠了。如果中國住房夠了,還叫社會主義初級階段嗎?所以這個總體形勢的判斷決定了我們宏觀調控的基本方向,拐點來了,喊了十幾年了,來了嗎?還在繼續,所以中國的房地產我剛才講我是樂觀派,我們是幾十年的黃金期,而不是一兩個十年的黃金期,這是一個基本判斷。如果中國住房總體上過剩了,已經不能解釋現在很多地方存在的“月光盤”的排隊,大批量的期房,什么叫期房?現在沒房子,過幾年才給你,這是供給不足,所以我一直是供給派。

        2018-05-14 11:04:50


        牛鳳瑞:

        第二,我們的調控應該劃清行政調控與市場調節的邊界,我們現在把它混為一談,老想替市場去解決問題,所以你費了十幾年功夫,老是達不到預期的目的,所以我說房價越調控越漲,就是這個原因,不該你管的你下功夫去管,也沒人去來評估我們的宏觀調控支付了多少成本,而取得了多少成效?大家都喊好、對、執行,內心怎么想的只有他自己知道。

        第三,我們的房地產調控要與市場規律相吻合。主席一直講我們要尊重市場規律、尊重經濟規律,房地產調控跟市場規律對著干,能夠取得相應的效果嗎,或者你取得的所謂的效果跟你支付的成本相匹配嗎?我一直認為我們的調控方向錯了,錯在哪?你把調控的主要目標放在所謂的房價過快上漲的防控上,同時,你又嚴格的限制房地產的有效供給,政策還沒出北京,效力已經內部抵消了,能有預期的效果嗎?

        2018-05-14 11:08:52


        牛鳳瑞:

        最后我再說一句,宏觀調控政策要增加穩定性,因為房地產開發屬于固定資產建設,3-5年的周期,所以到企業微觀環節上,要落實相應的調控政策,有一個滯后期,我們現在不是,我們現在的政策是立即出臺,所謂的政策立即出臺就是自己缺乏對宏觀調控的把控,心中無數,決心大,還有更嚴厲的政策出臺是意味著什么,缺乏定力,心里還是無數,如果一項政策這么頻繁密集的出臺,給我們的供求兩方提供的信息是什么?不確定。這就是我們現在所謂的宏觀調控和面臨的實際問題。每年咱們發布會都要講,今年房市怎么樣,剛才業強用了一個叫“第一位”,我不贊成這個提法,我認為叫高位,所謂高位,就是過去上的很快,僅僅有一個高位的盤子。也就是說大跌不可能,大漲也乏力,所以中國房地產無大事,國人大可不必杞人憂天,自庸自擾,市場的力量永遠是不可抗拒的,政府的調控,尊重市場規律,我們的調控才有效率,我們的調控才能達到預期的目的。

        我的發言到此為止,謝謝。

        2018-05-14 11:10:45


        王業強:

        謝謝牛老師,提出了一些很有意思的觀點,比如說對住房制度,住房制度是一個社會政策,房地產是一個產業政策,把社會政策和產業政策混為一談是現行房地產調控一個很大的問題,同時他認為中國住房制度改革基本方向是正確的,是對房地產市場這么多年改革的肯定。同時牛老師有一個很明確的判斷,要劃清行政調控與市場調控的邊界,對目前的調控政策所能達到的效果有所質疑,同時牛老師還強調了一個很重要的問題,要充分發揮社會各界參與住房保障的問題,我覺得這些觀點都非常新穎,住房保障不應該是產權的保障,把人才房視為保障房,是混淆和掩蓋了國民收入初次分配存在的問題,這些問題雖然和房地產皮書不一定非常吻合,但我覺得是非常有意思的,值得我們進一步探討。謝謝牛老師,接下來請北京大學不動產經濟中心馮長春教授發言。

        2018-05-14 11:10:56


        馮長春:

        謝謝業強主任,很高興參加2018中國房地產藍皮書的發布會,最開始的時候社長也講了,我們的藍皮書堅持發布了15年,我覺得這已經是對房地產市場或者對房地產政策分析的一種品牌了,做的也非常好,根據對市場的分析,我也沒有很好的準備,我談一點關于房地產市場的發展,我們也是經歷了從改革開放到現在,也是波動的發展,所以實際上是周期波動,我們前些年也一直在研究。周期波動最主要的一個原因還是政策,房地產調控的政策引起的,根據剛才的分析,我們現在進入了調整期,低波段的發展,這可能和政策這一輪的嚴格調控分不開。

        當然房地產可能還受到其他政策的影響,比如說最近有些城市出了一些人才引進的政策,引起房價的波動,房價又上漲,我前兩天到西安,西安最近引進人才,落戶的政策很大,對房地產的預期很多房子開始漲,政府就開始進行調控,有一些限制,這些對房地產市場的影響就很大,所以這么多年政策的調控對房地產的影響也很大。過去我們的調控是一刀切,全國一下出了國八條、國六條,整個全國就限制死了,整個房地產市場都不景氣了,一方是以后全國又起來了,所以一直在這樣波動。中國這么大,差異也比較大,不能一刀切,后來實行了差別化的調控,因城施策,我覺得這些政策改革的變化還是順著這個方向,中國確實地域差異太大,不能一刀切?,F在我們又提出來房子是用來住的不是用來炒的,針對這個又出臺住房的一些政策。

        2018-05-14 11:15:05


        馮長春:

        從目前來看,我們要建立住房的長效機制,這些政策剛才業強主任也談到了都是短期的一些行為,實際上我們過去說的還是頭痛醫頭、腳痛醫腳,長效機制沒有完全的建立起來,具體的比如說限購、限貸、限價這些方面,但是從短期內房價上漲的比較快,尤其是存在很大泡沫的時候,可能會起到一定的作用,因為中國的房地產市場很復雜,比如我們放開限價這一類的政策,中間土地供應,我經常會問,能不能把房價降下來,也是個問題,可能這是一廂情愿的,把土地多增加一點,房價就下來了,因為地價便宜了,但地價能不能便宜,有競爭的。有一些企業老說政府把土地價格抬的很高,所以房價降不下來。

        有一次我記得在北京開會,定價高了可能也是企業競價競起來的,你都不舉牌,讓他流拍幾次,土地慢慢降下來,這個比較復雜,可能限制在某個方面以后,那它是不是就能夠發展的比較好。要建立長效機制,剛才牛老師也談到,怎么樣從供給側和需求也方面去考慮。應該從供給則深化改革建立長效的機制,供給側改革原來是理論或者是經濟學來講是供求決定市場,實際上我們現在是沒有按照供求規律去做,制定的政策都是需要拉動經濟了就放開,看見房價高了就限它一下,這都是短期的。

        2018-05-14 11:15:32


        馮長春:

        最近也有人說,比方說最近我們和美國的貿易問題,一限制,貿易的問題會不會對經濟產生影響。原來我們說三駕馬車拉動經濟增長,對外的貿易可能也是很重要的,對房地產是不是有利好,如果影響了經濟,房地產是不是就會放一放,這些我覺得都有可能,目前的政策就有這些問題的存在。我想從供給側改革的角度來談長效機制,就是沒有有效的供給,這可能是和我們對需求的分析不夠,比方說租售并舉了,以租賃市場為主解決中低收入的住房問題,但是到底你要建多少租賃住房,提供給市場每年的有效供給有多少,心中無數,多少盲目的在做,今年開工多少萬套,開工了以后多長時間竣工提供市場有效供給,完成任務了,只要今年一開工就完成供給任務了,實際上沒有達到有效的供給方式。實際上就是我們現在對需求不清楚,對不同收入階層、不同人群的需求不清楚,但是這些人群需求清楚制定的供給的一些政策也是盲目的,也是不清楚。

        2018-05-14 11:15:54


        馮長春:

        我剛才提出來要摸清家底,前幾年也是一直在提這個事,前年我們和倪教授承辦了一個城市50人論壇,我的文章里提出住房問題的研究,我當時提要出來要摸清家底,但是現在看來摸清家底也比較容易,實行不動產登記估計基本清楚,但是這些信息都沒有向外披露,我們要拿到這個數據也是保密的,有很多是敏感的,所以要根據需求制定供給政策,包括應該保障多少,市場的作用,市場應該解決哪些問題,這些都不清楚,政府的職責和市場的作用也不清楚,我們說政府應該主要用于保障方面,現在政府把全部的市場都管了,這樣的話市場的發展肯定就會出現問題,所以要從供給側改革來摸清需求,實際上房地產的需求引資的需求,是經濟發展和城市發展產生的,到底房地產和經濟發展的關系是什么。一會兒說房地產是拉動經濟增長的產物,一會兒又說它不是,所以我們不靠房地產來推動經濟的發展。

        其實我們也不可否認,房地產在經濟發展當中,和經濟的發展有相輔相成的關系,它也起到了很多的貢獻和拉動作用,有人說美國次貸危機以后,房地產恢復了以后,對他經濟的貢獻也是很大的,包括它的存量和租賃市場,所以我們必須從經濟發展和房地產的關系,從城市發展和房地產的關系來入手,來建立供給的政策。比如說我們現在說大城市一線、二線、三線城市,老限制,其實你限制不住人,可能戶口沒放開,但是他的人大量流入,你在供給側不解決,寧愿控制不了房價,房價長期的還是要往上走,你怎么樣平抑房價,滿足這些人的需求,又要解決土地的問題,有效住房的供給政策問。這些都不清楚,沒有能夠建立起暢銷的機制,所以必須要按照城市發展的規律,應該有一些規律,世界上都是共性的,都是一樣的。

        2018-05-14 11:16:05


        馮長春:

        比如現在年輕人都愿意往大城市去,包括美國的年輕人、日本的年輕人都愿意往大城市流,中國也一樣,有的人也提出來我們現在進入了逆城市化的階段,我覺得這個早一點,如果進入逆城市化,我們都是政策強制性的或者被動性的,沒有主動性的退出,現在包括一些城市像北京發展出現郊區化了,那都是被動式的,靠拆遷把這些人趕到邊遠區域,出現郊區化了,不是主動的。另外,包括剛才說的征地拆遷,征收費用越來越高,他們就往外遷獲得收益,這些都不是按照規律去做的,我覺得我們應該按照規律,我們的長效機制和政策就可以出來。像北上廣肯定還要繼續發展,你老限制它增長,也不符合城市發展的規律。要建立長效機制應該從這些方面入手考慮,劃清政府和市場的職責,這樣我們才能有目的、有效的去保障、解決需求,提升住房的質量和功能以及置換的需要。

        2018-05-14 11:18:28


        馮長春:

        另外要建立長效機制,還要統一市場,過去都是統一土地的市場,因為蓋房子不可能空中樓閣,必須與土地在一起,這是我們空間的載體,過去我們是提建立城鄉統一的建設用地市場,國家應該建立城鄉統一的土地市場,建立統一的土地市場,我們就可以打破土地二元制度來供給土地,滿足城市的需要,也滿足農村耕地保護、占補平衡的需要,也可以滿足城市人口向農村流動,農村人口進入城市這樣一個城市化和鄉村振興的大的戰略需求。建立統一的土地市場,也要有約束,我想空間的一些規劃在約束條件下來建立土地市場的流動,土地資源的流動和優化配置,當然這個時間關系不能細說,就像我過去最早提出來利用集體土地建設公共房,2010年我就提出,當時在住房建設部開會,住建部的領導挺感興趣,最早也有主力,從北京開始,后來上海,從去年開始變化全國實行的,也有過程,但是建立一個統一的土地市場,這樣可以實現供給側的問題。

        2018-05-14 11:18:46


        馮長春:

        從北京開始,后來是上海,從去年開始在全國開始試行,要建立一個統一的土地市場,就可以實現供給側的供應。當然還有涉及到長效機制、金融這些機制,現在利率提高,不光是對開發,對消費者來講,對居民來講需求也是受到影響,大家可能推出來一些金融產品的創新,包括我們提出來建立住宅銀行來支持,最近一段時間炒的比較熱,這里面肯定也有風險,同時也有好的產品,也要保證投資人,保證這些股權人的利益,租賃住房的資金又這么低,回報率又這么低,會存在風險,我覺得要穩妥的推進金融創新,必須健全法規制度,保證各種主體的利益和投資人的利益,這樣才能夠進一步的推動。當然,要推動長效機制可能房地產的投資資金的來源是一個重要的渠道,否則一個是土地,一個是資金,對于開發商,對于消費者都是很重要的,所以過去我們老提根據不同人群的收入水平應該有不同的保障政策,不能用保障房建了共有產權房或者租賃房提供物的東西,給他房,還有其他的,包括金融上、資金上、稅收上的優惠,這些才能夠促進他來消費,這樣你才能夠解決一些人的保障,他沒有資格住租賃房,但他可以去市場買房,房價高的時候靠他的收入水平不可能,那就靠一些金融的政策,能夠支持他,去實現他的住房,這些可能是最關鍵的。

        時間關系,我就談這些。謝謝。

        2018-05-14 11:20:27


        王業強:

        謝謝馮老師,馮老師提了幾觀點,一個是目前房地產市場波動主要是由于政策的調控所引起的,馮老師給出的建議是房地產政策調控不能夠一刀切,要精準化,就必須要我們搞清楚市場需求,包括摸清家底,搞清楚市場的需求,這才是政策調控的基礎,同時要劃清政府的職責包括長效機制的建立,必須建立一個統一的市場,我覺得這些建議都是非常好的,對于住房制度進一步深化改革非常有借鑒意義。

        接下來請房地產經紀人學會副會柴強秘書長發言。

        2018-05-14 11:29:24


        柴強:

        大家好,感謝邀請,非常高興來參加房地產高峰論壇。房地產的問題非常多,與大家的利益關系很大,也很密切。剛才牛所長說的,要是爭論的話,短時間都爭論不清楚,剛才幾位專家,馮教授、牛所長、陶教授都談了很好的意見,特別是圍繞今天的主題,市場轉型與深化住房制度改革,簡單談一下個人的觀點。

        房地產的問題雖然很多,但我感覺到最主要的是發展階段的問題,中國改革開放,經濟也搞的比較成功,所以帶來了房地產的問題都是階段上的,可能我們年紀大一點,當年記得冬儲的大白菜,那也是驚天動地,跟現在房地產問題一樣,但是你過了現在的時間來看,“大白菜問題”根本不是問題了。為什么說中國目前包括過去房價問題也很突出,第一個是嚴重短缺,原來人均居住面積只有3.6平方米,后來到建筑面積6.7平方米,現在已經是35或者36、40,當然最終是45還是50平米,到了一個點,不好下結論,但總的來講短缺問題基本已經解決了。

        第二個大的增長就是高速的城鎮化帶來了大量的城市的住房需求,實際上我們現在的房地產問題就是城市的房地產,農村房地產問題還沒談,城鎮化現在雖然大家說還是在快速的時間,實際上我們看來是大大的減慢了,現在為什么大家在搶所謂的人才,實際上不是人才,是人口。

        第三是住房的壽命過去比較短,大拆大建,三大房地產動力都不足,所以確確實實到了房地產轉型升級的階段,轉型升級階段從國外來看有三個大的階段,第一個階段是以開發為主的階段,我們現在基本上已經是尾聲了。第二個階段是房地產投資的階段,講到這個地方,我們經常把投資和投機混為一談,把投資視同為投機,適當合理的投資應該是允許的,特別是現在發展住房租賃市場,沒有投資怎么會有住房租賃市場呢,當然頻繁的炒作肯定是需要嚴格限制的。第三個階段是證券化的階段,我們國家證監會住建部前段時間發住房租賃資產證券化,實際也是一個開始。

        2018-05-14 11:33:04


        柴強:

        當然現在還是在住房租賃兼培育住房租賃,將來其他房地產非居住的也都是證券化,當然中國這個階段投資和證券化階段是同步來的,所以我們現在正處在轉型的過渡期,可能還看不清楚,但是再過一段時間可能就清楚了。實際上轉型過來以后,其他的問題都已經不是問題,當然也有一些短期里的問題確實比較突出,講到這個地方,我們的房價高確確實實是一個風險,這一點我感覺是風險,以前我們的房價高是相對水平高,我覺得相對水平高不用擔心,問題不大,所以相對水平高就是房價收入比、租售比或者是租金回報率,因為你的發展沒有到那個階段,越是窮的階段可能房價收入比越高,就像我們越窮的時候買車必然買不起,汽車相對于收入來講也貴得不得了,像發達國家汽車便宜的不得了,但你的初期階段房價也高得不得了,但是這些問題都不大,但是這些問題風險在哪里,就是房價的絕對水平已經非常高了,也就有問題了?,F在北京、上海的絕對水平可能僅次于香港,在世界上可能就排在比東京、紐約不低,比東京明顯偏高,當然日本也有泡沫破滅的問題,但這是一個潛在的問題,隱藏著房價高還是匯率有問題,還是人民幣泡沫,還是其他的東西,確確實實短期了調控也是不得以的硬措施,特別是牛所長包括陶教授所講的,這些都是非常規的措施,甚至是凍結市場。當然這些東西都是過程中的。在轉型期最大的問題,剛才說發展階段的變化還有我們沒有認識到的,房價必然要從單邊上漲,轉向上下波動的時間,我們也做好了準備,甚至比較大的往下走的階段也必然會不可避免,除非你凍結市場,不凍結市場這個方向走個三十年甚至五十年也是常見的事情,不能為了不讓他波動搞成凍結市場,這些問題哪種好,我想不清楚。從單邊一直快速上漲,到了雙邊的波動甚至比較大的幅度波動也是常態,是必然的。

        2018-05-14 11:33:37


        柴強:

        再有從賣方市場轉向買方市場的變化也是必然的一個轉型,我們都是賣方,現在因為現價比周邊二手房的價格還便宜,所以就出現了一搶而空,買到最少是幾十萬甚至是好幾十萬到手了。確確實實過去貨幣供給太大,老百姓擔心貶值,所以房子變成了一個硬通貨,像黃金一樣儲存在那個地方,剛才社科院藍皮書里面還提到空置稅,空置稅一出臺會怎么樣,但是空置稅很早研究過,有利有弊,怎么去實施是一個問題。

        如果真正出臺空置稅,什么叫做空置???是沒有用水電就是空置或者是什么的話,大家一個月去開一次水龍頭、開幾次燈,會不會造成社會資源的大浪費,這些都是系統討論的一些問題,當然這也是不得已的,這是賣方市場和買方市場的大的變化。最本質的是從面積的追求、面積的增長到追求居住宜居環境的,實際上就是中央現在提出來高收入增長到高質量發展,住房或者是房地產的問題也有這樣一個事情,當然最突出的還是從增量市場到存量市場的變化,房地產市場的轉型就在這幾年看看能不能完成,完成了之后過去的這些問題是不是自然就迎刃而解了。但是深層次的問題還有不少,我是比較贊同馮教授還有前面幾位教授的,我們國家比較特殊的是土地的獨家的壟斷的供應問題也是根子上的問題,這個根子問題不解決也可能擾亂正常的房地產市場的轉型發展,這個事實上是一個最大的問題,以前房地產市場都是比較穩定的,就是搞了一個龍頭供水這些獨家壟斷之后,當然這個大規律也改變不了,但是也加劇了這些問題的突出,所以遲早土地一級市場的政府獨家壟斷要破除,城鄉土地統一市場包括馮教授剛才講的要實現,這也是必然的,否則的話就是違背規律,甚至禁止城市的人去農村,但是你再過十幾年,這跟過去人口計劃生育是一樣的。用途管制該作為農業用途就作為農業用途,城市里面到農村里面買一塊地也可以去種地當農民,所以將來真正城鄉統一化了,如果用土管制完了之后,土地自然流動,無論是城里面的人到農村去還是農村人到城里面來,這樣中國才真正實現了這些問題。所以我簡單談一下轉型的問題。

        2018-05-14 11:36:42


        柴強:

        接下來簡單談一下深化住房制度改革。對于住房制度改革怎么來理解,這一輪最突出的就提出來了租購并舉的住房制度,要建立住房制度,而且把它作為住房制度重要的內容。我的理解,如果放在一個相對的大歷史來看,就比較清楚了。過去住房制度都是租房住,但那個時候是公家或者是單位國家建房,租給你,是福利制,低租金租,后來走了商品化、市場化的道路,大家都去買,以買為主。以前是購租并舉,現在是租購并舉,提倡既可以買,也可以租,這樣回歸到中間的一個狀態,不是從租到賣,走兩個極端,現在是租購并舉,特別在大城市這么一個租賃市場,特別是北大的馮教授提出來,在西方年輕人都是向大城市集中,前幾年我去法國,小城鎮也是衰敗的,都往大城市去,中國恐怕也不可避免,所以完成了城鎮化之后,農村到城市之后,城市之間的流動將來占主要地位,而且客觀規律是從中小城市流向少數的明星城市,中國十三億人口,地大,不像西方國家也就一兩個大城市,也可能有五個大城市,大家都奔著去,再多了有沒有可能性,這是如果按照客觀規律來看,所以發展租賃市場,特別是在大城市、特大城市,這是一個必然的規律,我們也不可阻擋。

        2018-05-14 11:40:42


        柴強:

        像日本,東京承載了日本的多少人口,韓國的首爾承載了韓國的多少人口,再有是倫敦、巴黎,美國人口相對多,土地相對大的,也聚集在紐約或者是西邊的洛杉磯,包括東部最早的起源地都相對衰落了,像哈佛、波士頓那些地方都相對衰落,這是一個大趨勢,但現在公共服務均等化,把人口倒著吸引去,這個問題要怎么研究,住房租賃市場確確實實是解決這個問題的好辦法,所以國家未來幾年還是要大力培育和發展住房租賃市場,包括住房租賃的條例,可能也快要出來,等等這些東西。關于房地產的一些問題,我們來深入研討,非常好,當然有些問題也非常的敏感,也不是一兩下能說得清楚,恐怕誰也說服不了誰,我只是談一下我的看法。

        謝謝大家。

        2018-05-14 11:40:55


        王業強:

        謝謝柴老師,柴老師剛才有一個判斷,就是目前中國的房地產市場處于過渡的轉型時期,柴老師一個主要的觀點就是目前房地產市場有許多問題,比如價格相對高的問題,很多方面的問題,實際上就是一個發展階段上的問題,柴老師有一個很形象的比喻,就是大白菜過去是很短缺的,我覺得這個比喻非常形象。另外是柴老師認為目前的房地產市場的發展是必然經過幾個階段,一個是開發到投資,再到證券化的階段,我們國家房地產市場有幾方面,包括城鎮化的減速,搶人口的問題,還有住房質量和壽命的問題等等,賣方市場向買方市場轉變,增量發展與存量的利用方面,價格單邊上漲到上下波動,這從歷史視角來看都是正常的現象,另外是租賃市場是未來發展的必然趨勢,我覺得這些對我們今天的討論非常有借鑒意義。接下來請中國社會科學院城市競爭力研究中心倪鵬飛主任發言。

        2018-05-14 11:41:35


        倪鵬飛:

        剛才大家都作了非常好的關于主題的一些發言和演講,實際上現在住房制度改革和轉型在學術界應該已經形成共識,在政策制度和制定方面,中央和有關部門也在積極的推進,在這里我就不想再多說了。

        我最近特別關注2018年房地產市場的形勢,所以我想把我的關于2018年房地產市場的形勢判斷和分析給大家做一個簡單介紹,以及對策建議向大家作個報告。

        2018-05-14 11:41:55


        倪鵬飛:

        2018年總體的房地產市場的形勢我認為用一句話可以概括,就是平穩之中隱藏風險,隱藏很大的風險,具體來說分幾點,一是供需的增幅是穩中有降,一季度的數據大家都看到了,首先從供給來看,可能它的增長會明顯放緩,原因有三點。前期供給較多,需要消化,大家可以看到我們的施工面積處在負增長的狀態,土地購置面積也是在下降,投資、投機已經受到了約束,特別重要的是金融政策這一次從緊,應該是硬從緊或者說是真的從緊。需求也是明顯的持續的在放緩,需求的放緩最主要的原因就是投資和投機得到了抑制。還有就是金融從緊,是從供給和需求兩個角度來發力。整個2018年的趨勢,我相信不會有明顯的改變,這是從供需來看。價格,是大家特別關注的一個問題,2018年房地產市場的價格如果沒有意外的話,它應該還是穩中有升的,但是它的增幅是在下降的。

        2018-05-14 11:45:12


        倪鵬飛:

        有這么幾個理由,一是預期不是盲目樂觀,現在是謹慎樂觀,無論是從央行關于對未來房地產市場的調查數據看,還是從媒體的反映,各方面的觀察,目前房地產市場的預期是謹慎樂觀。二是地價上漲過快,直到現在地價上漲還是很快。因為地價上漲支撐國家上漲或者是因為倒逼下不來的一個很重要的原因,我剛才是減了一下,用土地的銷售面積和銷售額的增幅一算,一季度增幅是19,當然這是一個大致的算法,說明地價上來了。三是開發商壟斷電價,這些大家都清楚,雖然目前限購城市有所下降,但是是限制他向下降,必須那個價格才能賣,不然就不賣,這不是他真正的意愿。還有一個大家都比較期望的,就是金融從緊以后,企業就撐不住了,是不是會降價,這是過去我們的期待,也是過去政策操作的前幾輪的重要辦法,現在出現了一個新的變化,就是不降價但是重組,中小企業不行了以后就賣給大企業,兼并重組,這個現象特別普遍。所以這幾點我覺得價格變化應該是我剛才的判斷。另外是房地產市場的結構將會出現明顯變化,因為空間結構是此起彼伏的替代關系,比較明顯,直到今年一季度三四線的一些都開始漲起來了,當然一線城市價格上漲的勢頭得到了非常有效的控制,但是此起彼伏的狀態相信還會有一些新的變化,在二季度和之后。

        2018-05-14 11:45:35


        倪鵬飛:

        市場結構發生了重大變化,我看到一個材料,有50個企業的銷售占全國全部總數的占有率已經接近50%,并且這個速度最近兩年是按照每年10%的速度向上增加,也就是說今年會超過50%,明年會超過60%,后年就有可能超過70%,就是市場集中度大幅度的提升。還有市場體系發生了變化,這是租賃市場的比例在迅速的提升,我相信會有很大的變化。過去我們還覺得這個挺難搞的,從目前各地采取了措施,特別是金融參與到這個領域以后,各大銀行與地方政府簽訂大幅度的協議,因為資金的支持,租賃市場可能會有一個很好的發展。從需求結構來看,也是消費在增加,投資和投機得到了有效的控制。

        對經濟增長的貢獻,我們認為今年可能還是挺好的,首先一季度2月份和3月份,甚至是4月份房地產投資是出乎意料的好,1-2月份一季度是9點幾,1-3月份一季度投資增長了10點幾,按照這兩年的規律會稍有下降,但也會在5%以上的比率,至少不會成為經濟增長向下負面的壓力。這是目前房地產市場存在的問題,  要進行高度的重視,總體上我們看目前是平穩的,但是我們是什么樣的平穩呢?是房地產市場泡沫較高,房價收入較高,家庭貸款比較高的,也就是杠桿較高情況下的問題,是政府采取有效措施的情況下的一個問題,我把它形成為在“刀尖”上的短期平衡,在這個時候市場的預期特別的敏感,稍有風吹草動都會有很大的變化。所以目前房地產我們總體是這樣的判斷,但是它的不確定性一個是也有再暴漲的不確定性,也有大幅下降的不確定性,但是總體我認為上漲的壓力還是占主導。另外還有一個風險,雖然去庫存的形勢不錯,但是新的庫存會不會又在形成。

        2018-05-14 11:45:51


        倪鵬飛:

        這些風險主要是三個方面導致,這也為我們下面提建議作了一個梳理。一是外部事件的沖擊對房地產市場的漲和跌是一個重要的原因。二是政策的變動會引發市場風險,究竟是從緊還是遇到一些情況以后受不了又稍微有所變動,都有可能引發市場預期的變化,因為預期特別敏感。三是制度改革已經在進行了,并且有些制度的效應還是比較大的,如果是推出的話會是什么樣,不推出的話是什么樣,總體來說這些都對市場、對預期會產生重要的影響,預期發生重要的變化,對價格上漲還是下降,對銷售、對庫存都會產生非常重要的影響。

        政策建議。對于以上情況我們應該采取什么措施??傮w來看,應該是政策和制度兩個同時推進:

        一是要妥善管理脆弱的預期,預期非常脆弱,針對它易變、脆弱,往往還會過度反應,所以我們要高度重視這些預期,所以對一些重要的事件、針對可預見的事件應該采取若干具體的應對措施,包括我們要推出一些重大的政策或者是重大的制度,都要市場提前消化,使不確定的預期變得適應起來。

        二是要持續保持調控政策的人性和機制化,過去我們講彈性不行,調控彈性變成沒有調控了,那調控剛性也不行,剛性下去就沒有一點市場的應對,也是問題。所以我們提出了韌性,既要堅持,又還是要有一點微調、協調的可能性,堅持韌性。這里我提出了一個是堅持持續性、堅持機制化,尤其是機制化,前期住建部部門連同各部委,這兩年推出了機制化調控,非常有效,就是根據各個市場的情況,一旦達到預警,就通知你必須采取新的措施,這實際上就是一個調控機制化的反應,根據指標、根據觀察、根據價格的變化等等?,F在希望建議再完善、更加靈活,更加敏感,為什么我們去年出現了調控一線跑二線,調控二線跑三線,這個是與前面原因有關,也與我們敏感度不夠有關。如果我們更敏感一些,反應的時間更快一些,那么問題就可以得到很好的解決。所以機制化要更敏感的機制建立,要把握調控的平衡性,也不是一點不變,市場發生了變化,預期發生了變化,政策的那種堅持不一定是很適合的。

        2018-05-14 11:48:16


        倪鵬飛:

        三是要穩、準、狠、快的推進住房制度改革,剛才大家講了很多各個方面的建議,其實我們已經形成了這樣的共識,怎么改,在哪個地方改,其實都有共識了?,F在有這么幾點:第一是科學設計,這個設計要科學獨立涉密的設計。過去關于改革特別是市場主體參與的改革,他在改的過程當中、在參與的過程當中把自己的意圖也放進來了,所以改的就把目標改偏了。我們在這一次設計應該要超脫,要堅持科學獨立,同時要考慮涉密,也不能摸著石頭過河,再試試,我們沒時間再反復的試了,所以也要有頂層設計。第二是大膽建立,堅決破除,主要是土地和金融稅收這幾個關鍵的方面。第三個是穩中求進,系統配套,目前我們提出來租售并舉,其實我認為租賃就目前整個房地產發展形勢下,租是一個重點,但不是問題最終的目標,但是我們可以利用這一個東西來實現明修棧道、暗度陳倉的改革,明著是說建立租售制度,實際上是為了建立租售制度在土地、在金融、在稅收方面都做了一些調整,同時他們之間要有一些配套,最后也還是要邊改邊試一下,加快推進。

        四是要把預期的管理、政策的調控和制度的改革這三個統一起來,他們有統一性,也有矛盾,在處理的過程中應該使三者相互統一,用預期管理來減少政策調控,支持制度改革。所以在這個時候,預期的管理更加重要,我們要推進改革,要保持調控。其次要用韌性的調控來支持預期管理和制度改革,就是在調控方面。最后一點是用重要制度的改革來支撐預期管理和政策調控??傮w上就是要在調控方面堅持韌性,持續下去,要在改革方面加快速度,穩、準、狠、快的速度來推進,同時管理好預期,根據預期的變化采取相應的措施。

        2018-05-14 11:54:55


        王業強:

        謝謝倪老師,倪老師作了一個非常系統的分析和判斷,我覺得非常好。我們從中聽到幾個非常關鍵的詞,一個是平穩而有風險,對2018年市場的判斷,特別是強調風險,和中央目前關于三大攻堅任務,第一個就是防風險,我覺得是非常一致的。另外倪鵬飛老師用很多的篇幅強調市場的預期,這個也就說明目前房地產市場存在著很大的不確定性,預期的脆弱性有可能房地產市場價格等很多方面發生變化,這也和前面幾位老師的判斷,目前市場處于較大調整的時期是相吻合的。接下來有請中國社科院城環所城市經濟研究室主任李恩平研究員發言。

        2018-05-14 11:57:23


        李恩平:

        房地產領域這幾年的發展,到現在已經是第15套了,今天到這里來開會非常高興,看到這本書做的比當初更加精細、更具特色,確實是很不容易,很不錯。今天皮書主體聚焦房地產調控問題,我今天也想就房地產政策調控的一些取向講幾個方面。首先我們知道房地產市場是一個特殊市場,和其他商品市場有一些不同的特性,首先是更具虛擬性的市場,其次是更具有波動性和周期性的市場,再有房地產市場更是高度差異性的市場,可以講任何一套房產都不可能具有完全一樣的特征,所以是非常具有差異性的市場,同時我們國家和其他的經濟體相比較,和其他的國家相比較,我們國家的房地產市場特殊性、差異性可能更加明顯,為什么這么說?

        2018-05-14 12:05:04


        李恩平:

        我們講三個方面:一是中國的房地產市場經歷了一個經濟制度巨大轉變的這么一個市場。我們國家曾經經歷了長時期的計劃經濟體制,1970年末的改革開放才掀起了今天改革市場經濟的序幕。至于住房的市場,真正的全方位的分配制度改革,在1998年才真正全面拉開。直到今天,我們不少的部門、不少領域里面仍然在實施著我們在40年前的一系列的經濟制度,包括住房分配機制、公共系統有不少的住房分配,20年前機制是存在的。這樣一個經濟制度、經濟體制的劇烈變革,必然導致房地產市場的規則相對于穩定經濟來說,我們更加模糊性,更加多變性,也就必然導致了我們這個市場比其他的市場要更劇烈、更頻繁的波動,這是值得注意的事情。我們國家的經濟體制劇烈的變革對房地產市場的影響。

        2018-05-14 12:05:22


        李恩平:

        二是我們國家房地產市場也經歷了我們國家經濟社會發展這么快速的轉型,隨著快速的經濟等于,我們經歷40年的經濟增長以后,我們的居民收入,經濟結構都出現了和我們前40年、前20年一個天翻地覆的變化。從40年以前,我們溫飽解決不了,我們今天消費結構已經發生了劇烈的變化。這么一個家庭消費結構的變化,我們的居住消費無論是從數量或是從品質,都和40年前、20年前、10年前都是完全不一樣的,因為我們增長太快了,我們收入變化太快了。今天消費結構的變化,同時我們看到另外一個經濟社會發展的變化,長期以來最活躍的變化就是城鎮化的轉型,城鎮化形成一個什么樣的轉型呢?就是今天的城鎮化和40年前和20年前的城鎮化是不一樣的,40年前、20年前的城鎮化是收入導向、就業導向,農民到城里面就是圍繞增長收入,就是圍繞就業,但是今天不一樣,由于今天的農民留在城市,農民工除了收入之外,同時也希望能夠分享城鎮的相對于農村更多樣化的消費和更加低成本、低價格的消費服務。這樣一個城鎮化供給的轉變也導致了城鎮化模式發生了重大的轉型,我們早期的城鎮化是單純的農民工就業的城鎮化模式,到今天我們更多的農民工要考慮的問題是,要不要把老婆孩子和父母接到城里來,這么一個舉家遷移的居住生活城鎮化,這樣一個城鎮化也就導致了我們今天的城鎮化目的選擇和幾十年以前的城鎮化目的地選擇不一樣,幾十年以前的城鎮化目的地選擇也就是哪個地方給我提供工資我就往哪個地方去,今天更多我要選擇哪個地方除了就業收入之外,還有一系列的教學、醫療等一系列的公共服務以及各種各樣的多樣化消費服務,這個時候城鎮化的主導方向就出現了轉變,以前一些沿海地區中小城鎮能快速發展,但是現在大都市化傾向已經越來越明顯了。

        2018-05-14 12:08:27


        李恩平:

        三是這樣一個城鎮化的差異,使得房地產市場的投機性價格空間相對于其他市場更具有多邊性、多重性。我國是一個發展中的大國,我們強調大國,我們是世界人口最大的國家,也是轄區面積第三大國家,這樣一個國家與東南沿海,要增加沿海內陸的關系,還有東南、西北干旱,這個區位和生存條件存在劇烈的差異,這么一個區位差異,還有我們國家在改革開放以后先后推行了一系列不同的區域發展政策,由早期的沿海推進到本世紀的西部大開發,振興東北,這樣一系列的差異性的區域傾斜政策堵死了我們國家的區域發展的不平衡,有的沿海發達城市已經邁入了發達國家的行列,但更多的中西部地區可能還處于早期低收入發展階段,這樣一個發展不平衡,也就決定了房地產市場差異性更加突出。由于我們國家這樣一個具有中國特色的房地產市場更加突出的虛擬性、波動性、差異性,這就必然要求房地產的調控應該具有更強的適應性。

        2018-05-14 12:08:38


        李恩平:

        我講三個方面的適應性:

        一是調控目標應該具有多重性和復雜性,房地產市場從來不是單一的市場,我們的房地產市場既與宏觀經濟關聯,也與市場經濟關聯,同時更有城鎮化的發展方向關聯,可持續城鎮化既要顧及宏觀經濟,也要顧及地方財政目標,還要估計城鎮化、城鎮和區域空間格局的優化,政策目標應該是多重的,我們現有的調控政策太注重房地產本身和短期宏觀經濟穩定性,對于具有更深遠意義的可持續城鎮化目標是相對合適了,形成了現有的向中老年人口傾斜,像既有城鎮人口傾斜的房地產市場劇烈的財富再分配機制,導致今年城鎮遷移人口和青年人口成為房地產嚴重宰割的對象,青年人口在這個市場上更多的是無助,不少的城市就是再高的工資水平100年也完不成一套住房的積累,這樣一個不利于青年、不利于流動人口的社會,我覺得是沒有希望的社會。

        二是調控政策在這么一個市場條件下應該更多的講究靈活性和機變性,而不應該過多追求長效性和穩定性,經濟體制轉型決定了波動性,政策在不同的發展階段居民結構和城鎮化模式不同,就決定了城鎮化房產需求結構和需求模式都是不一樣的,所以調控政策我是不大認同現在的這樣一個提法,要建立房地產市場的長效機制這么一個提法,在我們這么一個市場上,很難存在真正的長效機制和穩定的政策工具。

        三是我們的調控應該更講究差異性,區域的差異性和市場的差異性,我們在這么一個快速的城鎮化時期,根據世界城鎮化的規律必然會出現沿?;痛蠖际谢母窬?,這個格局過程當中首先是鄉村,然后是農村腹地的中小城鎮,甚至沒有區位優勢和資源枯竭的大型城市都可能出現房產過剩,嚴重的人口衰退。這些城鎮政策的取向對于既有存量的優化,對于一些人口遷出城市我們應該采取另外一個方向。

        2018-05-14 12:10:19


        李恩平:

        下面談一下具體政策:一是租賃市場支持和共有產權支持這個地方,中央提出主要的政策措施,增加新建住房和共有住房的供給,共有產權和租賃政策確實是不少國家曾經實施的調控措施。但是我們要看到這個政策的實施是經濟起飛時期,是在快速城鎮化的前期階段實施的,而且是在住房市場嚴重供不應求的市場環境中實施的,這個供不應求的根源是在于西方國家是土地市場私有的,所以才需要公共部門的介入,更有利談判條件,這樣一個條件下實施的。但是今年在我國當前的房地產市場,我覺得這樣一個租賃支持和共有產權支持這樣一個措施,應該說不是很合適的,在我們國家土地是國有的,我們的土地不是私有的,哪個城鎮的住房不夠是可以增加供給的。

        2018-05-14 12:16:50


        李恩平:

        二是我們國家到今天已經進入了房地產市場的中后期發展階段,已經完成了由嚴重供不應求到高比例的限制和空置的市場轉換,在這樣一個高比例的閑置和空置投機性持有,占很高比例的市場當中,這么一個經濟起飛時期才應該有的措施在現在是不合適的。在這樣一個條件下,如果推行這個政策可能會導致三個方面經濟的低效率,一個是公共部門的過多介入,在住房、戶型、面積等方面必然會造成微觀低效率。第二是在一些經濟發展慢的城市和區域,新一輪的新增的租賃性共有產權的供給,很有可能會加劇這些地區嚴重惡化的市場過剩。第三個更為嚴重的是這個政策可能會導致城鎮化格局的嚴重扭曲,使得我們國家不小心就掉入了中等收入陷阱,特別是在超大城市,租賃房共有產權往往是以收入作為識別標志,給予了一個收入的限制,這樣一個政策目標的瞄準,結果就是把那些低端人口,本來是不需要的低端人口,中年、老年人口在這個城市有限的空間,非常昂貴的空間里,讓他們在這個地方不提供高質量的服務,讓低端人口在這里滯留,讓老年人口在這里滯留,就造成了高端人口和青年人口的擠出,這個政策和大都市的城市化是相悖的。另外一個方面,我要講的是這樣一個機制很有可能造成一個更為嚴重的現象,就是對于農民工家庭,共有產權租賃房在不少的內陸的城市,在全國政策的統一號召之下推行之后,變相的成為一個對于我周邊農村人口的購房的激勵機制,又導致我們本來想在就業遷出沿海城鎮買房的,現在把有限的儲蓄資源放在這些中西部根本就沒有就業機會提供的城市購房,結果造成中國城鎮化進程當中出現三元機制,三地分居的模式,一個是農村原有的住房,還有就業所在地沒有住房,還有在家鄉買的房子空置的,這樣一個三地分局的形式,耗盡了農民工家里邊有限可憐的儲蓄資源,后果是非常嚴重的,扭曲居住城鎮化的進程。

        我就說這些。

        2018-05-14 12:17:18


        王業強:

        謝謝李恩平研究員,他從很多方面強調了中國市場的變動和波動的成因,實際上也就是前面柴博士講的發展階段的問題。上午發布會到此結束。

        2018-05-14 12:19:09